Saneamiento por Vicios Ocultos y Contrato de Permuta

Saneamiento por Vicios Ocultos (Art. 1.486; 1.503 CC)

El vendedor debe garantizar la posesión pacífica (saneamiento por evicción) y la posesión útil (saneamiento por vicios ocultos) de la cosa vendida.

Saneamiento por Vicios Ocultos

Es una obligación autónoma que garantiza la posesión útil. Para que surja la responsabilidad del vendedor, debe existir un vicio redhibitorio.

Características del Vicio Redhibitorio

• Vicio oculto: No surge responsabilidad por vicios aparentes, perceptibles por los sentidos o por una revisión habitual de un experto.
• Deber de diligencia del comprador: Debe conocer la cosa que va a adquirir y realizar un examen adecuado a su naturaleza.
• Ignorancia del comprador: Desconoce la existencia del vicio o su afectación al uso de la cosa.
• Preexistencia del vicio: El vicio debe existir antes de la venta, ya que con ella se transfieren los riesgos.
• Gravedad del vicio: El vicio debe hacer impropia la cosa para su uso o disminuir su utilidad de tal forma que el comprador no la hubiera adquirido o hubiera ofrecido un precio menor.

Pretensiones del Comprador (Acciones Edilicias)

• Actio redhibitoria (Pretensión redhibitoria): Restitución de la cosa a cambio del precio. El comprador devuelve la cosa y el vendedor el precio.
  • Vendedor de buena fe (Art. 1.523 CC): Restituye el precio y reembolsa los gastos de la venta.
  • Vendedor de mala fe: Restituye el precio y paga daños y perjuicios.
  • Plazo (Art. 1.525 CC): Inmuebles: 1 año desde la tradición; Muebles: 3 meses desde la entrega; Animales: 40 días.
• Actio aestimatoria (Actio quanti minoris/Pretensión estimatoria): Restitución parcial del precio.
  • Vendedor de buena fe: Restituye una porción proporcional al vicio.
  • Vendedor de mala fe: Restituye la porción proporcional y puede pagar daños y perjuicios.
  • Plazo (Art. 1.525 CC): Inmuebles: 1 año desde la tradición; Muebles: 3 meses desde la entrega; Animales: 40 días.

Garantía Convencional de Buen Funcionamiento

Pacto que garantiza el buen funcionamiento. Difiere de los vicios ocultos en que es un pacto, no requiere vicio redhibitorio, y su plazo de caducidad es de un año.

Nota sobre la Brevedad del Plazo

Se debe a la dificultad probatoria para el comprador y a la seguridad jurídica del vendedor.

Obligaciones del Comprador

• Pagar el precio (Art. 1.527 CC): Contraprestación en dinero por la transferencia de la propiedad.
• Modo y lugar de pago: Según pacto, o en el lugar de la tradición, o en el domicilio del comprador (Art. 1.528 CC; Art. 1.295 CC).
• Intereses: No se pagan, salvo pacto en contrario, mora o frutos (Art. 1.529 CC).
• Suspensión del pago (Art. 1.530 CC): Posible por perturbación de derecho (acción hipotecaria o reivindicatoria).
• Recibir la cosa: En el lugar y momento pactados.
• Pagar gastos de escritura y transporte: No relacionados con la tradición.

Contrato de Permuta (Art. 1.558 CC)

Contrato por el cual cada parte se obliga a dar una cosa para obtener otra.

Características de la Permuta

• Principal
• Consensual
• Nominado
• Bilateral perfecto
• Oneroso
• De ejecución instantánea (o tracto sucesivo)
• Traslativo de dominio

Elementos del Contrato de Permuta

Elementos Personales (Permutantes)

Ambas partes se denominan permutantes y deben tener poder de disposición.

Elementos Formales

Para inmuebles, se requiere publicidad registral (Art. 1.920 #1 CC).

Elementos Reales (La Cosa)

Debe ser lícita, posible y determinada o determinable.

Posibilidad

Susceptible de provecho económico y social.

Licitud

Apta para el tráfico jurídico.

Determinación/Determinabilidad

Precisada o susceptible de precisarse. La propiedad se traslada al individualizarse la cosa.

Permuta con Complemento en Dinero

• Doctrina francesa: Se considera permuta si la cosa vale más que el dinero; si tienen igual valor, es compraventa.
• Doctrina doméstica: Se atiende a la intención de las partes.

Efectos Jurídicos (Obligaciones)

Similares a la compraventa (transferir la propiedad, tradición, saneamiento), con excepciones:

Excepciones

• Permuta de cosa ajena (Art. 1.560 CC): Causa la resolución del contrato.
• Evicción (Art. 1.561 CC): Se puede demandar indemnización y repetición de la cosa.
• Gastos (Art. 1.564 CC): Salvo pacto, se dividen por mitad.