Bienes susceptibles de hipoteca
El objeto de la hipoteca es el bien, cosa o derecho, dado en garantía. Podrán ser hipotecados:Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.Los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos, es decir, los derechos reales inmobiliarios.
El requisito de la inscripción en el registro de la propiedad es evidente dada la naturaleza constitutiva de la inscripción de la hipoteca. Dada su naturaleza de la hipoteca es necesario que los bienes y derechos sean susceptibles de enajenación, dado que en caso de impago de la obligación garantizada las facultades del acreedor hipotecario desembocan en la venta mediante subasta pública del objeto de la garantía hipotecaria.
El art.107 LH, recoge un listado de bienes y derechos que pueden ser objeto de hipoteca, para evitar que pueda existir algún genero de duda sobre la posibilidad de poder ser o no hipotecados, mientras que el artículo 108 LH recoge un listado de aquellos derechos que no pueden ser objeto de hipoteca.
Análisis del art.107 LH: Derechos y Bienes susceptibles de Hipoteca:
La Hipoteca del derecho de usufructo:
nuestro ordenamiento jurídico configura el derecho de usufructo como un derecho plenamente negociable y transmisible. El art.480 cc declara expresamente que el usufructuario podrá enajenar su derecho de usufructo. El art.107.1 LH establece distintas consecuencias según la extinción o terminación del usufructo tenga lugar por voluntad del propio usufructuario o, por el contrario, por un hecho ajeno a la voluntad de este. Si termina por un hecho voluntario al usufructuario, este hecho habrá burlado las expectativas del acreedor hipotecario en cuanto a la duración de su garantía, por lo que en este caso la hipoteca seguirá subsistiendo hasta que se cumpla la obligación. Por el contrario, si el usufructo termina por causa ajena a la voluntad del usufructuario (ej: usufructo vitalicio y se produce por la muerte del usufructuario) este hecho determina la extinción también de la hipoteca. Hay que señalar que la hipoteca del derecho de usufructo en la practica es poco corriente.
La Hipoteca de la Nuda Propiedad:
como señala el precepto, si el usufructo también lo tiene el nudo propietario, supuesto más habitual en la práctica, la hipoteca se extenderá también a él, salvo pacto en contrario. Por tanto, la hipoteca abarcará la plena propiedad.
Hipoteca de bienes previamente hipotecados:
la ley es tajante al respecto, ya que se admite la posibilidad aunque se hubiera pactado lo contrario, por lo que se tarta de una norma imperativa. La justificación es encuentra que por regla general la primera hipoteca no suele agotar el valor en el mercado del bien sujeto a garantía y, por tanto, la segunda hipoteca sobre el mismo bien ya hipotecado constituye suficiente garantía para la nueva obligación garantizada. Además, cuando la primera hipoteca se cancele como consecuencia del cumplimiento de la obligación, automáticamente pasará a ser la primera hipoteca la que anteriormente era segunda.
La Subhipoteca:
en este supuesto lo que se hipoteca es el propio derecho de hipoteca. Unicamente cabe respecto de las hipotecas voluntarias, no sobre las legales tal y como preceptúa la ley. Se utiliza mucho en el ámbito bancario. Su mecanismo sería: el acreedor hipotecario, titular de un derecho real de hipoteca inmobiliaria, a su vez constituye una hipoteca cuyo objetivo es precisamente este derecho real de garantía. Así el acreedor hipotecario inicial pasa a ser subhipotecante, mientras que el titular de la hipoteca sería el acreedor subhipotecario. Si la subhipoteca se ha notificado al deudor hipotecario, no podrá cancelarse la hipoteca sin que el acreedor subhipotecario dé su consentimiento, puesto que el cancelar esta hipoteca este se quede ya sin garantía. En el caso de que no se obtuviera este consentimiento, la cancelación de la hipoteca y de la subhipoteca se hará por mandamiento judicial previa consignación judicial.
Hipoteca del derecho de superficie y otros derechos análogos:
también se podrá hipotecar el derecho de superficie, así como el de aguas, pastos, leñas.
Hipoteca de concesiones administrativas:
se trata de concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales… se necesitará licencia administrativa para construir estos gravámenes sobre la concesión.
Hipoteca de Retracto:
se trata de las compraventas realizadas con retracto convencional, donde el vendedor se reserva, durante un periodo inferior a 10 años, el derecho de recuperar la propiedad de los bienes vendidos mediante el pago del precio de venta mas los gastos contemplados en el art.1518 cc. Por lo tanto, el vendedor es el titular de un derecho de retracto convencional y, el comprador, mientras no se ejercite la facultad de recuperación por el vendedor, es titular del bien objetivo de la compraventa. Cuando se trate de bienes inmuebles ambas titularidades serán susceptibles de hipoteca.
Hipoteca de bienes litigiosos:
será posible cuando la demanda origen del pleito se haya anotado preventivamente en el Registro de la Propiedad o cuando se haga constar en la inscripción pendiente en la resolución del pleito. Se entiende que el constituyente de la hipoteca será el titular registral de los bienes en litigio.
Hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas:
lo que estará sujeto a una condición resolutoria será el titulo de dominio del hipotecante. Aunque se permite que estos bienes puedan hipotecarse, lógicamente la hipoteca quedará extinguida, en su caso, al resolverse el derecho de dominio del hipotecante. La condición resolutoria deberá inscribirse en el registro de la propiedad.
Hipotecas de pisos o locales sometidos al régimen de propiedad horizontal:
se trata de uno de los supuestos mas frecuentes en la práctica y no presenta ninguna especialidad.
Hipoteca de Remate:
puede hipotecarse el derecho de remate sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistirá directamente sobre los bienes adjudicados.