Definición

La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

Características

1. Derecho real: Oponible frente a terceros, en cosa ajena, de garantía.
2. No comporta el desplazamiento posesorio.
3. Indivisible.
4. No modifica el régimen de responsabilidad del deudor.
5. Sujeto al principio de especialidad: Tiene que estar claro cuál es la finca hipotecada.

Clases de Hipoteca

1. Según el acto de constitución:
   • Voluntarias.
   • Legales (expresas y tácitas).
2. Según la obligación garantizada:
   • Ordinaria.
   • De seguridad (de máximo).
3. Flotante: No ha nacido todavía o no está determinada respecto a su cuantía.
4. Inversa:
   • Solicitante mayor de 65 años o con discapacidad superior al 33%.
   • El crédito solo es exigible a la muerte del deudor hipotecario.
   • Opciones de los herederos: Pagar el capital y los intereses; si no pagan, el acreedor podrá cobrar “hasta donde alcancen los bienes de la herencia”.

Elementos Personales

1. En la constitución:
   • Convencional: Es bilateral (coinciden las partes del contrato que nace de la hipoteca).
   • Unilateral: La garantía nace por disposición del dueño de los bienes, pero hace falta la aceptación del acreedor.
2. Capacidad de los intervinientes: Hipotecante, acreedor hipotecario, hipoteca constituida por poder.

Elementos Formales de la Constitución

• Otorgamiento de escritura pública.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Obligación Asegurada: Extensión de la Hipoteca

1. Intereses Remuneratorios:
   • Si no hay un tercero afectado por la hipoteca, se garantizan todos los intereses.
   • Cuando hay un tercero afectado por la hipoteca, se garantizan los intereses de los dos últimos años y la parte vencida del año actual.
2. Intereses Moratorios: Se extiende la garantía hipotecaria al pago de estos intereses si se pacta su cuantía.

Elementos Reales

1. Bienes que pueden hipotecarse: Los bienes inmuebles y los derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles.
2. Bienes que no pueden ser hipotecados: Las servidumbres, los usufructos, ni los usos y la habitación.
3. Bienes que pueden ser hipotecados con especialidades: Usufructo.

Pluralidad de Objetos

1. Se hipotecan varias fincas en garantía de un crédito:
   • Si no hay terceros que puedan verse afectados por la hipoteca, perteneciendo la finca al deudor, y si se vende la finca hipotecada a un tercero, este soporta la hipoteca.
2. División de la finca hipotecada.

Extensión Objetiva

1. Finca en poder del deudor:
   • Extensión natural o legal de la hipoteca: La finca en toda su extensión, muebles unidos de forma inseparable y servidumbres, las accesiones naturales, incrementos de terreno por la fuerza de la naturaleza, las indemnizaciones por siniestro o expropiación, las mejoras excepto la construcción de edificios nuevos.
   • Extensión en virtud de pacto: Muebles colocados permanentemente en la finca, frutos, edificios nuevos.
2. Finca en poder de un tercero.

Contenido del Derecho de Hipoteca

1. Fase de seguridad de la hipoteca: Acción de devastación.
2. Fase de realización del valor:
   • Acción real hipotecaria, sea cual sea el poseedor (deudor o tercero).
   • Efectos de la realización del valor: Pago de deudas con el dinero que se consigue en subasta, subsisten los gravámenes anteriores y se cancelan los posteriores, entrega de la finca al adjudicatario.

Venta Voluntaria de la Finca Hipotecada

La facultad de disposición del deudor hipotecario se mantiene aunque la finca esté hipotecada. El acreedor se puede dirigir contra su deudor, que responde con todo su patrimonio. Este acreedor puede ejecutar la hipoteca contra el bien hipotecado del tercer poseedor.

Extinción de la Hipoteca

1. Extinción de la obligación garantizada.
2. Causas generales de extinción de los derechos reales:
   • Pérdida de la cosa.
   • Renuncia y abandono.
   • Consolidación.
   • Expropiación forzosa.
3. Otras causas:
   • Ejecución de una hipoteca preferente.
   • Prescripción de la acción real hipotecaria (20 años).

Clases de Servidumbres

1. Prediales (gravan una finca) y Personales (gravan un inmueble).
2. Continuas (uso incesante) y discontinuas (usos en intervalos de tiempo).
3. Aparentes (tienen publicidad) y no aparentes.
4. Positivas (impone al dueño del predio sirviente dejar hacer algo) y Negativas (no hacer algo).
5. Legales (límites del dominio) y Voluntarias (auténticas servidumbres legales: forzosas para el titular del predio sirviente si el dueño del predio dominante exige su constitución).

Posesión

• Simulación venta, TS buena fe, pero es mala.
• Servidumbre, nave avanzada, ¿interdictos de obra o recobrar? No.
• Inter. Vecinos verja. Inter. Retener.

Usucapión

• Zuloaga, no concepto de dueño.
• 15 parcelas. Si justo título aunque no sea vendedor.

Reivindicatoria

• Marquesa, casa ocupada, ¿dueño? Por donación, no. Por usucapión, no justo título.

Derecho Inmobiliario Registral

• Finca entre hermanos, último titular, tercero hipotecario protegido por la fe pública.

Adquisición de la Propiedad

• Piso embargado. Tercería de dominio, pero no es dueño porque no se ha dado ningún tipo de entrega, en escritura sí sería dueño.

Propiedad Horizontal

• Portería común.
• Inquilinos musicales. Ellos pagan. Reunión de la comunidad.
• Tubería, presidente representa.
• Piso negocio, tienen que parar si es actividad nociva.
• Ventanal, no estaba presente, no cuenta su voto.

Bienes Muebles

• Joyas reivindicatoria no, solo en caso de pérdida o robo.

Accesión

• Donación. Escritura. Usucapión no. Accesión: Suelo ajeno pero se dan requisitos: invasión parcial, indivisibilidad, importancia y buena fe.

Luces

• Ventana y muro. No ventana. Sí derivar muro. Acción negatoria que demuestre que no hay servidumbre de luces.