1. Propietario de la Finca Fuente Seca el 10 de mayo de 2019
El propietario de la finca «Fuente Seca» el 10 de mayo de 2019 era D. Leocadio. Esto se debe a que D. Manuel había vendido la finca a D. Leocadio mediante un documento privado el 1 de marzo de 2019. Conforme al artículo 609 del Código Civil, la propiedad de los bienes inmuebles se transmite por el mero acuerdo de voluntades entre las partes, siempre que el bien esté determinado, como ocurre en este caso. El artículo 1278 del mismo código refuerza esta validez al establecer que los contratos son obligatorios entre las partes, independientemente de la forma en que se celebren, mientras cumplan con los requisitos esenciales.
Aunque esta transmisión no se inscribió en el Registro de la Propiedad, lo que podría limitar su oponibilidad frente a terceros, la falta de inscripción no afecta a la titularidad real de la finca entre D. Manuel y D. Leocadio. Además, en el mismo documento privado, D. Manuel se reservó el uso de la finca mediante un contrato de arrendamiento rústico, lo que demuestra que ya no era el propietario, aunque siguiera explotando la finca.
La hipoteca constituida por D. Manuel sobre la finca el 4 de mayo de 2019 plantea un conflicto entre la titularidad real de la finca, que pertenecía a D. Leocadio, y la titularidad registral, que seguía reflejando a D. Manuel como propietario. Sin embargo, entre las partes de la compraventa, la transmisión ya había tenido lugar, por lo que a esa fecha el propietario era D. Leocadio.
2. Propietario de la Finca Fuente Seca el 10 de noviembre de 2019
El propietario de la finca «Fuente Seca» el 10 de noviembre de 2019 era D. Vicente.
Esto se debe a que el 10 de octubre de 2019, D. Manuel y D. Vicente celebraron una compraventa de la finca mediante escritura pública otorgada ante notario, que ese mismo día fue presentada en el Registro de la Propiedad para su inscripción. Según el artículo 609 del Código Civil, la propiedad de los bienes inmuebles se transmite por el acuerdo de las partes y el otorgamiento del título válido, en este caso la escritura pública. Además, el artículo 32 de la Ley Hipotecaria establece que el título presentado en el Registro, aunque no haya sido inscrito aún, otorga preferencia frente a transmisiones no registradas o no presentadas anteriormente.
Si bien la finca estaba hipotecada, D. Vicente aceptó la compraventa con pleno conocimiento de la existencia de la hipoteca y de la deuda pendiente. Esta circunstancia no impide que se produzca la transmisión de la propiedad, ya que la hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre la finca y sigue vigente con independencia del cambio de propietario.
Por tanto, a 10 de noviembre de 2019, D. Vicente era el propietario de la finca «Fuente Seca» porque había adquirido válidamente la finca en escritura pública un mes antes, habiéndose presentado el título en el Registro de la Propiedad.
3. Propietario Actual de la Finca Fuente Seca y Posibles Acciones para Evitar la Situación
A día de hoy, la dueña es Doña Filomena, quien adquirió la propiedad el 1 de diciembre de 2019 mediante la adjudicación en ejecución hipotecaria.
Es cierto que la deuda fue contraída por D. Manuel, sin embargo, cuando éste transmite el inmueble a D. Vicente, lo hace con la carga, además, debidamente inscrita en el Registro. Pues, al haber asumido la misma, y por ser la hipoteca un derecho real que grava el inmueble, ésta no se extingue con el cambio de titularidad del inmueble, así, D. Vicente se constituye como tercer poseedor teniendo que hacer frente a la carga y de no hacerlo, se procederá a la ejecución de la misma, que es lo que finalmente ocurre. El tercer poseedor es quien adquiere el inmueble gravado, asumiendo la carga.
3.1. Acciones para evitar la situación
Para evitar la situación ocurrida, se podrían haber tomado las siguientes medidas:
- D. Leocadio: La primera compraventa, realizada entre D. Manuel y D. Leocadio, se tendría que haber elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. De esta forma, la doble venta se hubiera evitado, pues en el momento en el que esta hubiera sido pública y debidamente inscrita, el registrador no hubiera podido autorizar la segunda venta, cumpliendo con el principio de fe pública registral.
- D. Vicente: Para evitar esta situación, tendría que haber puesto como condición que se cancelara la hipoteca, así no se hubiera convertido en el nuevo deudor. También, D. Vicente en el proceso de ejecución podría haber pagado la deuda para no verse privado de la finca, pues el embargo de esta es consecuencia del impago.