La Compraventa del Negocio
Este contrato es uno de los supuestos más importantes de entre los casos en que el negocio puede ser objeto de tráfico. La complejidad de este contrato se ve aumentada por la falta de disposiciones adecuadas dentro de nuestro Derecho positivo.
Objeto
Para que pueda hablarse de venta del negocio, ha de tratarse de un contrato en el que el objeto vendido sea un negocio en su conjunto, que comprenda sus elementos esenciales. Que la voluntad de las partes sea la transmisión de todo el conjunto de elementos que constituyen el negocio o empresa que se quiere transmitir y que son precisos para que el negocio no pierda su modo de ser y pueda ser explotado. La voluntad de las partes ha de referirse a este conjunto unitario, de forma que el negocio se transmita en bloque. El contrato está dominado por una causa única tendente a la adquisición del negocio. El título de transmisión de la empresa o negocio es único y el modo puede ser diferente para sus distintos elementos.
Obligación de Entrega
La obligación de entrega que pesa sobre el vendedor del negocio ofrece algunas particularidades derivadas de la naturaleza del objeto vendido. Unas son de carácter positivo, pues entrañan una actividad relativa a ciertas informaciones que debe dar el transmitente, y otras negativas, ya que se refieren a la prohibición del vendedor de hacer la competencia al comprador.
- La obligación de entrega del negocio implica la necesidad de una descripción detallada de los elementos que lo integran, los cuales vendrán expresados con precisión en un inventario.
- El vendedor habrá de mostrarle los procedimientos de cómo hacer y de cómo utilizar determinados elementos técnicos.
- Sobre el vendedor pesa la obligación de abstenerse de hacer la competencia al comprador en el tiempo preciso para que el negocio transmitido se consolide y no se destruya.
Referencia a la Transmisión de las Relaciones Jurídicas
Por lo que se refiere a los contratos celebrados por el empresario con anterioridad al contrato de venta del negocio, ha de entenderse en principio que, como efecto de la voluntad de las partes, se pretende la transmisión tanto de los contratos que se han celebrado para la constitución del negocio como de los contratos nacidos como consecuencia del ejercicio de la empresa. Existe un régimen especial con relación a los contratos de trabajo.
- Con relación a la transmisión de los créditos del vendedor relativos al negocio, es preciso únicamente el acuerdo entre las partes.
- Las deudas del vendedor relativas al negocio sólo se transmitirán al comprador si existe acuerdo entre las partes y hay consentimiento por los acreedores.
- Régimen diverso es el de las deudas tributarias y el relativo a las cuotas de la seguridad social; por mandato de la Ley, se hace al adquiriente del negocio deudor solidario de tales deudas.
Pago del Precio
El comprador se obliga al pago del precio de la forma convenida.
Arrendamiento del Negocio
El negocio puede ser dado en arrendamiento, por medio de un contrato por el que una persona (arrendador) se obliga a proporcionar a otra (arrendatario) el uso y disfrute de un negocio a cambio de un precio. Se diferencian los arrendamientos de local de negocio y los de industria o negocio. En los primeros, se cede el elemento inmobiliario; en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora: el local y el negocio o empresa instalada, conformando un todo patrimonial.
Si el arrendador era empresario por el ejercicio del negocio, una vez arrendado este, pierde la condición de empresario y adquiere esa condición el arrendatario.
Obligaciones de las Partes
El arrendador tiene las obligaciones de entregar el negocio en buen estado de funcionamiento para el uso convenido, hacer las reparaciones necesarias y mantener al arrendatario en su uso pacífico.
El arrendatario está obligado al pago del precio y a usar la cosa en los términos convenidos. El uso del negocio impone al arrendatario el deber de no modificar el destino del negocio, conservar la eficacia de su organización, etc., y la dotación normal de todos aquellos elementos consumibles, como mercancías y materias primas.
Cesión de Contrato y Subarriendo
El arrendatario podrá subarrendar el negocio o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
Extinción del Contrato
Causas:
- Cumplimiento del plazo pactado.
- Destrucción del negocio o, en general, su pérdida dará lugar a la extinción del contrato.
- En caso de que el ejercicio del negocio origine una situación de insolvencia que dé lugar a un procedimiento concursal, la declaración de concurso no será causa por sí sola para la extinción del contrato de arrendamiento si el arrendatario abona el canon de arrendamiento.
- El fallecimiento del arrendatario no será causa de extinción del contrato, ya que el heredero o legatario podrán subrogarse en la posición jurídica del fallecido hasta que se cumpla el plazo pactado.
Devolución del Negocio:
Extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario ha de devolver el negocio tal como lo recibió. Si se produjese una pérdida de valor del negocio, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador. Los incrementos de valor producidos por el arrendatario deben dar lugar a una indemnización a su favor a cargo del arrendador.