Tradición de los Derechos Reales sobre Inmuebles

Artículo 686: Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador.

De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca.

Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.

La tradición del dominio se efectúa, de acuerdo con el artículo 686, con la inscripción del título (como por ejemplo la compraventa) traslaticio de dominio en el Registro del Conservador de Bienes Raíces pertinente.

¿Qué pasa si el que vendió no era dueño? No produce el efecto esperado del dominio, es decir, no produce el efecto posesorio, lo que nos lleva a relacionar la tradición con la teoría de la posesión inscrita.

Todos estos derechos reales se traden mediante la inscripción del título del dominio en el registro de propiedad, y esto en el registro de hipotecas y gravámenes.

Artículo 698: La tradición de un derecho de servidumbre se efectuará por escritura pública en que el tradente exprese constituirlo, y el adquirente aceptarlo: esta escritura podrá ser la misma del acto o contrato.

Importante saber: El dominio sobre inmuebles se trade en el Registro de Propiedad del Conservador, y los demás derechos reales se inscriben en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador.

Funciones de las Inscripciones en los Registros del Conservador de Bienes Raíces

Cada vez que se requiere la inscripción de un título, el Conservador se ve en la obligación de anotar en el repertorio el título que se está inscribiendo con la hora. Luego están los índices de los conservadores, que van por orden alfabético.

Importancia

• I. Constituye tradición del dominio y de los otros derechos reales.
• II. Sirve para reconstruir la historia de las mutaciones de un derecho real durante el transcurso del tiempo.
• III. Confiere publicidad a esas mutaciones y gravámenes del dominio y los demás derechos reales.
• IV. Constituye requisito, prueba y garantía de la posesión sobre inmuebles (efecto posesorio de la tradición).
• V. A veces es una solemnidad respecto de ciertos actos y contratos sobre inmuebles como, por ejemplo, la hipoteca, el usufructo.
• VI. La inscripción en el registro de propiedad NO es prueba del dominio.

Naturaleza del Derecho Real de Herencia y Discusión Doctrinaria

José Ramón Gutiérrez dice que el derecho real de herencia será inmueble o mueble según la naturaleza de los bienes que componen la herencia. Respecto a los bienes muebles, la tradición se someterá a las reglas del art. 684, y si se compone de cosas inmuebles se someterá a lo señalado en el art. 686.

Leopoldo Urrutia se funda en que la herencia es una universalidad jurídica distinta a los bienes específicos que la integran, estima que ella escapa a la clasificación de bienes muebles e inmuebles, y siendo la inscripción una manera excepcional de efectuar la tradición establecida solo para los inmuebles, y la regla general la del art. 684; la tradición del derecho real de herencia no requiere de inscripción, y basta para efectuarla cualquier manifestación en que conste la intención de transferir el dominio.

Ejemplos

Posesión violenta: La posesión violenta es la que se adquiere por fuerza, que puede ser actual o inminente. Fuerza física o simplemente amenaza.

Mezcla: Concepto: Especie de accesión que tiene lugar cuando se juntan materias áridas o líquidas pertenecientes a diferentes dueños de forma que no puedan separarse.

Tradición del Derecho Real de Herencia

¿Cómo se efectúa la tradición del derecho real de herencia y su problema?

Art. 1910. Si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido créditos o vendido efectos hereditarios, será obligado a reembolsar su valor al cesionario.

El cesionario, por su parte, será obligado a indemnizar al cedente de los costos necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razón de la herencia.

Cediéndose una cuota hereditaria se entenderá cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado otra cosa.

Se aplicarán las mismas reglas al legatario.

Estos artículos se refieren a la cesión de los derechos hereditarios, entonces lo que realmente regula estos artículos es la tradición del derecho real de herencia.

Para hablar de tradición del derecho real de herencia, tenemos que pensar en una transferencia del derecho real de herencia por acto entre vivos, debemos pensar en un título y un modo.

Se ha dicho en otra oportunidad que, fallecido el causante, el heredero puede disponer de la herencia o de su cuota hereditaria (no antes del fallecimiento, los pactos de sucesión futura adolecen de nulidad absoluta por ilicitud en el objeto de acuerdo con el art. 1463).

La cesión debe entenderse como equivalente a tradición. El código señala algunos efectos de la tradición, pero no la forma como ha de efectuarse la tradición.

Problema: Las transferencias por acto entre vivos se efectúan por la concurrencia de un título y un modo, pero cómo se efectúa la tradición del derecho real de herencia, no está resuelto. El problema radica en que no conocemos la naturaleza jurídica del Derecho Real de Herencia.